對(duì)于地產(chǎn)人來(lái)說(shuō),，車庫(kù)工程是一個(gè)永遠(yuǎn)繞不開(kāi)的話題,，無(wú)論是建設(shè)單位、設(shè)計(jì),、施工,、還是營(yíng)銷等，可能內(nèi)心都是想拒絕的,，其主要原因大致如下：
（2）可復(fù)制性差，難以實(shí)現(xiàn)標(biāo)準(zhǔn)化,。
某項(xiàng)目地庫(kù)盈虧平衡點(diǎn)
隨著地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入低利潤(rùn)時(shí)代,，更多的開(kāi)發(fā)商把目光聚焦到地下車庫(kù)設(shè)計(jì),，甚至部分項(xiàng)目利潤(rùn)都?jí)涸谲囄淮媪可稀Ｒ虼?，地下車?kù)前期定位與設(shè)計(jì)把控的重要性更加凸顯,。
圖1.1
該類車位回轉(zhuǎn)困難，使用不便,。通常情況需要在進(jìn)入“袋型通道”前完成掉頭,，倒車入庫(kù)，費(fèi)時(shí)費(fèi)力,。
二,、既然停車如此不便，為何盡端車位仍大量存在,？到底可不可以做盡端車位,？
《車庫(kù)建筑設(shè)計(jì)規(guī)范》JGJ100-2015及《汽車庫(kù)、修車庫(kù),、停車場(chǎng)防火設(shè)計(jì)規(guī)范》GB 50067-2014均無(wú)“盡端車位”概念,。其中《車庫(kù)建筑設(shè)計(jì)規(guī)范》JGJ100-2015第4.3.2條，有“應(yīng)滿足一次進(jìn)出停車位”要求,。如圖示：
分析：對(duì)于“盡端車位”來(lái)說(shuō),，滿足“一次進(jìn)出停車位”只能采用“倒行逆駛”方式進(jìn)入，只是“倒行”距離應(yīng)酌情考慮盡端長(zhǎng)度及便捷性,。
山東某項(xiàng)目圖審意見(jiàn)：盡端停車位應(yīng)滿足一次性出車要求,。（最邊車位至少側(cè)面留有1.2m回車空間）或由建設(shè)單位、設(shè)計(jì)單位需出具責(zé)任承諾書,。
實(shí)例一
實(shí)例三
實(shí)例五
實(shí)例六
其他：未見(jiàn)明確要求,，但其項(xiàng)目基本均存在“盡端車位”，因項(xiàng)目屬性,、所在區(qū)域,、設(shè)計(jì)把控等差異而有所差異。
（2）盡端車位的使用不便性,，部分設(shè)計(jì)主管部門有所關(guān)注，但無(wú)強(qiáng)制要求
（3）各大地產(chǎn)均有所關(guān)注,，但接受程度不同。
三,、既然眾所周知,，盡端車位存在諸多不便，為何大部分開(kāi)發(fā)商仍接受甚至優(yōu)選設(shè)置盡端車位,？
（1）車位去化周期長(zhǎng),，去化率低。對(duì)于建設(shè)單位來(lái)說(shuō)，短期內(nèi)屬于高投入,，低回報(bào),。甚至對(duì)于大多數(shù)三四線甚至二線城市均屬于負(fù)盈利。這就決定了大部分項(xiàng)目需求是在滿足車位指標(biāo)的前提下,，盡量減少地下室開(kāi)挖,。
（3）受車位去化率影響,，盡端車位售價(jià)所損失貨值遠(yuǎn)低于補(bǔ)充車位指標(biāo)需增加的車庫(kù)建設(shè)成本,。
（4）采取部分措施一定程度上可解決盡端車位停車難的問(wèn)題。個(gè)別盡端車位,，銷售階段做好風(fēng)險(xiǎn)提示并采取相關(guān)優(yōu)惠措施,。
（1）控制盡端車位“袋形車道”的長(zhǎng)度,，即控制倒車距離,，設(shè)置“小盡端”。通常倒車距離不大于20m時(shí),對(duì)實(shí)際使用及貨值影響較小,，且離單元入口距離近的優(yōu)勢(shì),，可增加其溢價(jià)。
（2）長(zhǎng)盡端車位寬度加大,，考慮倒車需求,，同時(shí)兼顧無(wú)障礙車位的設(shè)計(jì)。
（3）犧牲個(gè)別車位或補(bǔ)充車庫(kù)面積,，滿足盡端車位使用需求,。
方案一：部分房企要求盡端處取消1個(gè)車位作為回轉(zhuǎn)空間。
方案二：當(dāng)盡端過(guò)長(zhǎng)時(shí),，利用入口大堂通道,，作為盡端車位回轉(zhuǎn)空間。
方案三：每處增加約9平米（外擴(kuò)1.5m）,，增加建設(shè)成本,，但提高車位貨值并利于銷售。
方案四：如以上措施均不具備條件,，則建議將不利因素集中化,，結(jié)合盡端車位布置。如消火栓,、集水坑,、風(fēng)管、口部等,。以盡量減少不利因素對(duì)其余正常車位的貨值影響,。
以上盡端車位分析,，主要針對(duì)現(xiàn)階段住宅項(xiàng)目地下車庫(kù)。因其車位用戶通常具有固定性,、指向性和唯一性,，不存在尋找車位過(guò)程進(jìn)入“死胡同”而折返情況。而對(duì)于商場(chǎng),、醫(yī)院,、體育館等大型公建項(xiàng)目，當(dāng)車位為非固定車位,，且車位緊張情況下,，還是應(yīng)更多考慮通道的便捷性及使用舒適度等。當(dāng)然,，隨著科技和數(shù)字信息化發(fā)展,，“車位傳感指示”、“車位引導(dǎo)系統(tǒng)”“智慧停車”等也在迅速推廣實(shí)用,，將進(jìn)一步弱化盡端車位的影響,。
五、實(shí)際項(xiàng)目運(yùn)用中,，建設(shè)單位與設(shè)計(jì)單位對(duì)“盡端車位”應(yīng)如何選擇,？
（1）不可一概而論，應(yīng)結(jié)合項(xiàng)目業(yè)態(tài),，考慮車位使用人群等,。
（2）應(yīng)根據(jù)項(xiàng)目定位，地區(qū)差異等,，判斷車位的去化情況,、收益情況等，并判斷是否存在部分車位長(zhǎng)期“閑置”情況,。
（3）此外,，“盡端車位”在銷售階段應(yīng)與普通車位存在價(jià)格差異，并將車位情況具體說(shuō)明,，以避免后期客訴風(fēng)險(xiǎn),。
（4）未來(lái)城市隨著科技進(jìn)步，“自動(dòng)泊車”“智慧停車”的推廣,，或許未來(lái)“盡端車位”將不再煩惱,。
（圖片來(lái)源于網(wǎng)絡(luò)侵刪）
綜上所述，目前階段,，當(dāng)車庫(kù)業(yè)主為固定業(yè)主,，且車位去化及收益率均不理想的情況下，建議可酌情設(shè)置盡端車位,。提高停車效率,，減少地下車庫(kù)建設(shè)成本。同時(shí)兼顧其實(shí)際使用的便利性及售價(jià)影響,，并將不利影響降至最低,。
其實(shí)“盡端車位”并不可怕，規(guī)范的制定也未進(jìn)行生硬的“一刀切”,，設(shè)計(jì)過(guò)程中更不應(yīng)該一概而論甚至避之不及,。對(duì)于地產(chǎn)人來(lái)說(shuō)，“盡端車位”問(wèn)題應(yīng)具體項(xiàng)目具體分析,，并盡量將問(wèn)題前置,，切實(shí)解決項(xiàng)目收益率、銷售壓力及停車不便等問(wèn)題,，以實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)性與舒適性的有效結(jié)合,。
六、見(jiàn)微知著,，小問(wèn)題,，大影響。
“盡端車位”問(wèn)題看似簡(jiǎn)單,，實(shí)際是項(xiàng)目前期對(duì)車位排布方向的引導(dǎo),，更是對(duì)項(xiàng)目產(chǎn)品定位的準(zhǔn)確把控，有時(shí)甚至?xí)蔀檐噹?kù)是否盈利的關(guān)鍵因素,，是車庫(kù)設(shè)計(jì)中不可忽視的因素,。
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